国土交通省は老朽マンションの建て替えを促すため、敷地売却のルールを緩和する方針との発表が2019年の夏にありました。現在は耐震性不足が認定された場合のみ所有者の8割以上の賛成で売却可能と決めていますが、外壁や配管などが劣化した危険な物件も同条件で対象に加えるようです。こうした物件を放置して住民や周辺に被害が及ばないように、管理組合で自主的に再生しやすくなるかもしれません。現在、2020年に入り、不動産売買・賃貸の繁忙期に入っています。そのような状況で不動産購入を検討されている方はぜひ、把握をしておいて欲しいと思います。
■老朽マンションの建て替えを促すため、『敷地売却制度』は本当に実現するのか？！
『敷地売却制度』は、敷地を不動産会社などに売却し、住民はその代金を元手に建て替えられたマンションに再入居したり、別の住居に引っ越したりする仕組みの事ではありますが、なかなか多くの住民の同意が得られずといった事が今までの悩みではありました。
その為、国土交通省は適用できる建物の対象を広げ、耐震性に問題がなくても骨組みや外壁、配管といった設備の劣化、マンション管理の不備などを加味して判断ができるようにするようです。具体的な基準は今後詰めていくようですが、建て替えに反対する所有者の存在も想定し、建物の危険性などについて客観性のある基準にすることを検討しているようです。
国土交通省は適用対象の拡大によって、1981年6月以降に建てられた、いわゆる新耐震基準の建物の老朽化に対応させたい考えだ。新耐震基準でも築40年超となる建物は2022年末に約25万戸、37年末には約250万戸になると推計されています。
■マンション所有者向け調査で分かった、住民の方の建て替えに対する想い？！
国土交通省のマンション所有者向け調査では、1970～74年に完成した建物では2割の人が建て替えが必要との回答結果が出たようです。1975～79年でも1割超に及ぶ。古い建物でも基本的には修繕や改修で対応したいと考える所有者が多いようですが、築年数が上がるほど建て替えを必要と考える人が増える傾向にあるとの事でした。
老朽化へのマンション側の備えを把握するため、地方自治体がマンションの管理状況を把握するための制度もつくる予定のようです。2020年4月には東京都内で自治体で導入が進む届け出制度というものがスタートするようです。その制度では、1983年末以前に新築された建物を対象に管理組合の運営体制や修繕積立金の額といった項目の報告を求めます。
届け出によって備えが不十分な懸念のあるマンションを事前に把握できるほか、届け出すら無い場合はより危険度が高いと判断する材料にもなりますので、これから不動産購入をされる際には、この届出の有無をチェックするようなシーンが考えられます。
■T.A.Pの考え・・・
老朽マンションは年々増加していく中で、中古物件として流通していることも現実です。
室内リフォーム済みとして売却されている中古マンションが多いのですが、室内リフォームでは済まない共用部分の配管や外壁の老朽化は修繕積立金では賄えない現状を目の当たりにしているマンションが非常に多いのです。
一刻も早く『敷地売却制度』の仕組みを構築し、所有者に多くの負担をかけずに建て替えが可能となれば、安心して次世代へ引き継げるマンションとなると考えます！